Prix de vente d’une maison : la demande de valeurs foncières (DVF)

Voir le prix des maisons vendues sur le site du gouvernement

Ouvrez l'explorateur immobilier de data.gouv.fr, recherchez la commune ou l'adresse, puis consultez les mutations publiées. Vérifiez la date et le périmètre du bien vendu avant de comparer le montant avec votre maison. MaValeur est un service indépendant, distinct du site de l'administration.

Le cadastre repère la parcelle ; la DVF donne le montant de la transaction publiée. Si une vente manque, consultez les raisons d'une absence dans DVF.

Demande de valeurs foncières : ce que contient la base

DVF est l'abréviation de « demandes de valeurs foncières ». La direction générale des finances publiques la produit à partir de deux sources : les actes de vente enregistrés au service de la publicité foncière, et le cadastre pour la description des biens. Ce sont donc des ventes signées. Une annonce dit ce qu'un vendeur espère, la DVF dit ce qu'un acheteur a payé.

Chaque ligne porte la date de la mutation, sa nature, son prix, l'adresse, la référence cadastrale, la surface bâtie, le nombre de pièces principales et la surface du terrain. Ni le nom du vendeur, ni celui de l'acheteur : les noms ne sont pas diffusés. La DGFiP précise toutefois que le fichier contient des données à caractère personnel et que sa réutilisation ne doit pas permettre de réidentifier les personnes concernées.

Elle est publiée sous Licence ouverte 2.0 : réutilisation libre, y compris commerciale, à condition de citer la source et le millésime. Le jeu officiel couvre les cinq dernières années. La version géolocalisée d'Etalab, celle que notre moteur télécharge, remonte à 2014.

Trois façons de la consulter, toutes gratuites

1. La carte d'Etalab.Sur app.dvf.etalab.gouv.fr, vous choisissez une commune, vous cliquez sur une parcelle et vous lisez les ventes qui s'y rattachent. Aucun compte, aucune limite de consultation. Cet accès permet de rechercher une parcelle précise.
2. Les fichiers bruts.Sur files.data.gouv.fr, un fichier CSV par commune et par millésime, latitude et longitude comprises. C'est ce que nous utilisons, et c'est le seul accès qui permette de calculer quelque chose sur l'ensemble des ventes plutôt que de les regarder une par une.
3. Le service de l'administration fiscale.Dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr, rubrique « Données publiques / Rechercher des transactions immobilières ». Il demande une connexion avec votre numéro fiscal, et sert surtout à motiver une déclaration d'IFI ou une contestation de valeur vénale.

Consulter le prix payé par son voisin est légal. La donnée est publique, anonyme et diffusée sous licence ouverte. Ce que la loi encadre, c'est l'usage : on ne peut pas s'en servir pour reconstituer l'identité des parties, et la base n'est pas opposable en justice. Devant un juge ou un notaire, c'est l'acte qui fait foi, pas la ligne DVF.

Retrouver une vente qui n’apparaît pas encore

La publication est semestrielle, en avril et en octobre. Au 8 septembre 2026, la dernière mise à jour annoncée par la DGFiP est celle du 7 avril 2026. Une transaction peut donc manquer même si elle est déjà signée. Les mises à jour peuvent aussi compléter les années précédentes.

Vérifiez la commune, la référence cadastrale, les parcelles voisines et la période affichée. Le fichier officiel couvre cinq ans et ne couvre pas le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle ni Mayotte. Une donation ou une succession n’est pas une vente permettant de relever un prix de marché.

Pour une vente connue mais absente, l’acte et le notaire chargé de la transaction sont les références à consulter. MaValeur ne remplit pas une donnée manquante avec un prix supposé.

Voir le prix de vente d'une maison sur le cadastre

C'est la confusion la plus fréquente, et elle mérite une réponse nette : le cadastre ne contient aucun prix. Il décrit le découpage du sol. Pour chaque parcelle, il donne un identifiant, une commune, une section, un numéro, une contenance et l'emprise des bâtiments. Il sert à asseoir l'impôt foncier, pas à publier les transactions.

Le prix, lui, vient de la DVF. Les deux se rejoignent parce que chaque vente enregistrée dans la DVF porte la référence cadastrale des parcelles concernées. C'est ce lien qui permet de partir d'un terrain repéré sur un plan et d'arriver au montant inscrit dans l'acte.

1. Repérez la parcelle.Sur le plan cadastral ou le Géoportail, cliquez sur le terrain pour lire sa section et son numéro, par exemple AB 0142.
2. Ouvrez les ventes rattachées.La carte DVF d'Etalab fait les deux gestes d'un coup : elle affiche le parcellaire et, au clic, les mutations enregistrées sur la parcelle avec leur date, leur prix et leur surface.
3. Vérifiez ce que la vente contenait.Une même mutation peut couvrir plusieurs parcelles, ou une maison vendue avec son garage et son pré. Le prix lu porte sur l'ensemble, jamais sur la seule parcelle que vous regardiez.

Une parcelle sans vente n'est pas une anomalie. La DVF ne recense que les mutations à titre onéreux des dernières années. Un bien transmis par succession, par donation ou vendu avant la période publiée n'y figure pas. L'absence de ligne ne signifie donc pas que rien n'a changé de main.

Ce que le prix affiché contient

La colonne valeur foncière correspond au montant déclaré pour la mutation. Il peut porter sur une maison, ses dépendances et plusieurs parcelles ensemble. La notice du fichier officiel précise les champs ; l’acte de vente permet de vérifier le périmètre exact du montant. Ne traitez pas chaque ligne comme le prix d’un bien vendu séparément.

Deux conséquences pratiques.

• L'acheteur a décaissé davantage. Les droits de mutation et les émoluments du notaire s'ajoutent au chiffre lu, et la base ne les montre nulle part.
• Le vendeur avait demandé davantage. L'écart entre l'annonce et l'acte, c'est la négociation. La DVF ne la mesure pas, puisqu'elle ignore le prix affiché. Quiconque publie une marge de négociation nationale la déduit d'autre chose, et devrait dire de quoi.

La surface, elle, est la surface réelle bâtie et non la surface Carrez. Le champ Carrez existe dans le fichier, mais il est renseigné trop irrégulièrement pour servir à un calcul.

Une ligne n'est pas une vente

C'est l'erreur qui abîme le plus de calculs faits sur la DVF, y compris des calculs publiés.

Le fichier est organisé par lot, pas par vente. Une maison vendue avec sa cave et son garage occupe trois lignes. Ces trois lignes portent le même identifiant de mutation et, surtout, le même prix total. Les additionner revient à compter la vente trois fois. Diviser ce prix par la surface d'une seule ligne revient à diviser un total par une fraction.

Nous avons compté. Le 23 août 2026, sur les millésimes 2024 et 2025 de dix communes choisies pour leurs profils opposés, voici ce que donne le passage des lignes brutes aux ventes exploitables.

Les dix communes : Paris 18^e, Lyon 2^e, Toulouse, Villeurbanne, Saint-Étienne, Amiens, Brest, Nîmes, Le Mans et Yssingeaux, de la métropole dense au bourg rural de Haute-Loire.

Les ventes qui servent vraiment de comparaison

Sur les 64 667 ventes de l'échantillon, 45 432 décrivent un logement auquel un prix est réellement imputable. Ce sont celles-là qui alimentent une estimation. Les 19 235 autres sont écartées avant tout calcul, pour les raisons suivantes.

• Aucun logement dans la vente terrain nu, dépendance seule, local d'activité13,8 %
• Nature autre qu'une vente d'ancien dont 7,3 % de ventes en l'état futur d'achèvement, plus échanges, adjudications, expropriations8,0 %
• Plusieurs logements dans la même vente le prix n'est imputable à aucun d'eux4,9 %
• Valeur foncière inférieure à 5 000 € cessions symboliques, régularisations2,0 %
• Appartement vendu avec plus de 200 m² de terrain la valeur porte alors surtout sur le foncier0,4 %
• Vente non géolocalisée adresse ou parcelle introuvable dans le cadastre0,3 %
• Prix au m² invraisemblable sous 300 € ou au-dessus de 30 000 €0,2 %
• Surface hors bornes moins de 9 m², plus de 400 m²0,1 %

La ligne la plus lourde mérite un mot. Une vente en l'état futur d'achèvement est du neuf vendu sur plan, avec sa fiscalité, ses garanties et ses prestations propres. La mélanger à de l'ancien tire les médianes vers le haut et fait dire au marché local ce qu'il n'a pas dit. À Paris 18^e comme à Toulouse, c'est pourtant le premier réflexe de quiconque ouvre le fichier sans lire la colonne nature_mutation.

Les seuils sont les nôtres, le tri ne l'est pas. Nos bornes de plausibilité sont des choix, et un autre moteur écarterait un peu plus ou un peu moins de ventes : prix au m², surface, terrain d'un appartement et valeur symbolique pèsent ensemble 2,7 % du total. Les 27,0 % restants tiennent à ce que contient la base, pas à ce que nous en faisons. Une vente sans logement n'est comparable à rien, quel que soit le seuil retenu.

Ce que MaValeur ajoute aux lignes de la DVF

La DVF décrit une transaction, pas un logement. Le questionnaire MaValeur reprend donc les caractéristiques que la base n'enregistre pas :

• l'état général et les travaux à prévoir ;
• l'étage d'un appartement, absent de la source elle-même ;
• l'exposition, la lumière, la vue, le vis-à-vis, le bruit ;
• l'ascenseur, le balcon, la place de stationnement quand elle n'est pas un lot distinct ;
• le diagnostic de performance énergétique, qui vit dans une autre base, celle de l'ADEME.

Deux ventes rigoureusement identiques dans le fichier, même rue, même surface, même nombre de pièces, peuvent porter sur deux logements que le marché sépare franchement. La base ne dit pas lequel est lequel. C'est la raison pour laquelle notre parcours vous pose sept questions : elles ne servent pas à qualifier un prospect, elles servent à combler exactement ce trou.

Là où la DVF n'existe pas

Trois départements et une collectivité ne sont pas couverts. Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle relèvent du livre foncier, un régime de publicité foncière hérité du droit local qui n'alimente pas la base. Mayotte a un cadastre encore en cours d'établissement.

Sur ces territoires, aucune estimation par comparaison n'est possible à partir de la DVF. Notre moteur le sait dès le code INSEE de la commune et le dit tout de suite, plutôt que de faire remplir un questionnaire entier pour finir sur une page d'excuses.

S'y ajoutent quelques communes dont le cadastre n'est pas vectorisé. Leurs ventes figurent bien dans les fichiers, mais rien ne permet de les poser sur une carte, et elles disparaissent de tout calcul fondé sur la distance.

Passer des ventes publiées au prix d’aujourd’hui

Deux publications par an, fin avril et fin octobre. Celle d'avril va jusqu'au 31 décembre de l'année précédente, celle d'octobre jusqu'au 30 juin de l'année en cours.

Une vente signée le 30 juin peut donc apparaître quatre mois plus tard. Une vente signée le 1^er juillet attend la publication d'avril suivant, soit dix mois. Et la remontée n'est jamais complète du premier coup : chaque millésime continue de se remplir après sa parution, y compris sur des années plus anciennes.

Pour un vendeur, cela change la lecture. Un prix au m² tiré de la DVF est un prix daté, pas un prix d'aujourd'hui. Sur un marché qui bouge vite, c'est la pente sur plusieurs semestres qui informe, pas le dernier point. C'est aussi pourquoi une vente récente dans votre rue peut manquer à l'appel sans que rien ne soit cassé : elle est encore dans la file d'attente.

D'une ligne DVF à un prix pour votre logement

Savoir ce que le voisin a vendu ne dit pas ce que vaut votre bien. Entre les deux, il y a un travail que la base ne fait pas à votre place :

1. Sélectionner des ventes vraiment comparables.Proches en distance, récentes, de même type, de surface voisine. Une médiane communale mélange des biens que rien ne rapproche, et son prix au m² varie souvent du simple au triple entre le premier et le neuvième décile.
2. Mesurer la dispersion, pas seulement le centre.Deux logements comparables se vendent à des prix différents. Une estimation honnête publie une fourchette dont la largeur suit cet écart réel, au lieu d'un chiffre unique qui donne une fausse impression de certitude.
3. Corriger ce que la base ignore.L'état, l'étage, l'extérieur, le DPE. Ces informations ne sont nulle part ailleurs que chez vous, et leur effet doit rester visible ligne à ligne dans le résultat.
4. Refuser de répondre quand les comparables manquent.En dessous de cinq ventes exploitables autour de l'adresse, notre moteur ne donne pas de prix et dit pourquoi. Un chiffre inventé coûte plus cher qu'une absence de chiffre.

Nous publions le résultat de ce travail plutôt que de l'affirmer : 300 ventes réelles estimées à l'aveugle, écart médian et couverture de la fourchette mesurés et datés, sur la page précision des estimations. Le guide moyenne, médiane et prix au m² explique comment lire la dispersion. Celui sur l'évolution des prix immobiliers montre pourquoi deux points ne suffisent pas à conclure à une hausse ou une baisse. Vous pouvez aussi regarder ce que donnent ces mêmes données commune par commune sur les prix de l'immobilier par commune.

Vos questions sur la DVF