Estimation d'un appartement : combien vaut le vôtre au m² ?
Un appartement ne s'estime pas comme une maison. Le prix au m² n'est pas le même, la surface qui compte n'est pas la même, et deux logements du même immeuble se vendent à des prix différents. Voici ce qui fait l'écart, et comment obtenir votre fourchette à partir des ventes réelles de votre rue.
La réponse courte
- L'estimation d'un appartement part du prix au m² des appartements vendus autour de votre adresse, pas du prix au m² de la commune tous biens confondus.
- Sur les 71 communes où MaValeur publie les deux prix, celui des appartements est inférieur à celui des maisons dans 66 cas, de 18,5 % en médiane.
- L'écart dépasse dix pour cent dans 60 communes sur 71. Partir d'un prix au m² « de la ville » déplace donc le résultat, souvent beaucoup.
- La surface à déclarer est la surface Carrez, celle qui figure dans votre acte de vente. Cave, garage et parking se valorisent à part.
- L'étage, l'ascenseur, l'exposition et l'état placent votre logement dans la fourchette du quartier. Le rapport MaValeur vous montre les ventes retenues pour y arriver.
Le prix au m² d'une maison ne donne pas celui d'un appartement
C'est l'erreur qui fausse le plus souvent une première estimation d'appartement. On trouve un prix au m² « pour la ville », on le multiplie par sa surface, et on obtient un chiffre qui décrit un autre marché que le sien. Le prix au m² d'une maison porte aussi la valeur du terrain, et celle-ci n'a pas d'équivalent dans un lot de copropriété.
L'écart est mesurable. Nous avons repris les prix médians publiés sur nos fiches communales, appartements d'un côté, maisons de l'autre, pour toutes les communes où les deux volumes de ventes permettent un chiffre.
Communes où MaValeur publie à la fois un prix au m² d'appartement et un prix au m² de maison, sur 184 487 ventes DVF.
De combien le prix au m² d'un appartement s'écarte de celui d'une maison dans la commune médiane.
À Marseille 15e Arrondissement, le prix au m² des appartements et celui des maisons ne décrivent pas le même marché.
L'écart dépasse dix pour cent dans 60 communes sur 71, soit 85 % d'entre elles. Il atteint 56 % à Marseille 15e Arrondissement, où les maisons occupent les secteurs les plus recherchés. 5 communes font l'inverse : à Roubaix, Saint-Paul, Lille, Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) et Amiens, l'appartement se vend plus cher au m² que la maison, parce que le parc de maisons y est ancien et souvent excentré.
Aucun de ces écarts ne se devine depuis un prix moyen. Ils se lisent dans les ventes, commune par commune, type de bien par type de bien.
Prix au m² d'un appartement : ce que disent les ventes
Les prix ci-dessous viennent des ventes signées chez le notaire et publiées dans la base des demandes de valeurs foncières. Ce sont des prix réellement payés, pas des prix affichés dans une annonce. Chaque commune renvoie vers sa fiche, où figurent le prix par nombre de pièces, les voies les plus actives et l'évolution sur les huit derniers semestres.
| Commune | Appartement | Maison | Écart |
|---|---|---|---|
| Boulogne-Billancourt | 8 300 €/m² | 12 420 €/m² | −33 % |
| Nice | 4 813 €/m² | 6 494 €/m² | −26 % |
| Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) | 3 876 €/m² | 3 311 €/m² | +17 % |
| Lille | 3 699 €/m² | 2 789 €/m² | +33 % |
| Toulouse | 3 217 €/m² | 3 705 €/m² | −13 % |
| Rouen | 2 673 €/m² | 2 738 €/m² | −2 % |
| Marseille 11e Arrondissement | 2 653 €/m² | 4 483 €/m² | −41 % |
| Saint-Étienne | 1 192 €/m² | 2 156 €/m² | −45 % |
Pour retrouver votre commune et le détail de ses ventes, la carte des prix au m² par ville couvre l'ensemble des fiches publiées. Sur le calcul lui-même, notre guide du prix au m² et de la différence entre moyenne et médiane explique pourquoi la médiane résiste mieux aux ventes atypiques.
Étage, ascenseur, exposition : ce qui sépare deux appartements du même immeuble
Deux logements de surface identique, sur le même palier, peuvent se vendre à des prix différents. Voici les caractéristiques qui pèsent le plus, et ce que l'acheteur regarde derrière chacune.
- L'étage et l'ascenseur.Un dernier étage avec ascenseur se vend au-dessus du reste de l'immeuble. Sans ascenseur, l'ordre s'inverse à partir du troisième. Le rez-de-chaussée sur rue reste le format le plus exposé aux décotes.
- La lumière et l'exposition.Une orientation sud ou ouest, une double exposition, l'absence de vis-à-vis. C'est la caractéristique que les acheteurs citent le plus souvent après le quartier.
- L'extérieur.Balcon, terrasse, loggia ou jardin privatif. Ces surfaces ne comptent pas dans la surface Carrez, et se valorisent séparément du prix au m² habitable.
- Le stationnement et la cave.Un parking en sous-sol dans une ville dense se négocie comme un lot à part entière. Une cave pèse moins, mais elle se compte.
- L'état et les travaux votés.Un logement refait se vend plus vite et plus haut. À l'inverse, un ravalement voté et non payé se déduit du prix au moment de la négociation.
- L'étiquette énergie.Elle figure obligatoirement dans l'annonce et entre dans la discussion. Notre guide du DPE et de ses classes détaille ce que la lettre recouvre.
Ces éléments décident de votre place dans la fourchette du quartier. C'est exactement ce que le questionnaire MaValeur reprend pour passer d'un prix au m² communal à un prix pour votre logement.
La surface Carrez : les mètres carrés qui comptent
Pour un appartement en copropriété, la surface qui sert de dénominateur au prix au m² est la surface privative dite « loi Carrez ». Elle figure dans votre acte de vente, et c'est celle qu'il faut saisir dans une estimation.
Elle se calcule au sol, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures. Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre en sont exclues, comme les caves, les garages et les emplacements de stationnement. Les lots de moins de 8 m² ne sont pas soumis au mesurage.
La précision compte : si la surface réelle se révèle inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle à la différence, dans l'année qui suit la signature. Une surface juste au départ évite cette discussion à l'arrivée.
La surface Carrez et la surface habitable répondent à deux définitions voisines sans être identiques, et le prix au m² change selon celle qu'on retient. Notre guide des surfaces à connaître avant d'estimer compare les deux.
Charges, copropriété et documents qui pèsent sur le prix
Un acheteur d'appartement achète un lot et une quote-part d'immeuble. Les charges courantes et les travaux votés entrent donc dans sa décision, et vous avez intérêt à les avoir sous la main avant de fixer un prix.
Le dossier que vous devrez fournir comprend le montant des charges des deux derniers exercices, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d'entretien de l'immeuble et l'état daté établi par le syndic. Un immeuble bien tenu, avec des charges lisibles et un fonds de travaux alimenté, se vend mieux qu'un immeuble dont personne ne sait ce qui a été voté.
Quand des travaux sont votés mais pas encore appelés, deux pratiques coexistent : le vendeur les règle avant la vente, ou le prix en tient compte. L'annoncer dès l'estimation évite d'avoir à le concéder plus tard sous la pression.
Estimation d'un appartement dans votre ville
Chaque fiche ci-dessous donne le prix médian des appartements de la commune, le prix par nombre de pièces, les voies où les ventes sont les plus nombreuses et la tendance mesurée sur quatre ans. Elles servent de point de départ ; l'estimation à l'adresse fait le reste.
- Estimation d'un appartement à Rouen et le détail de ses quartiers actifs
- Prix des appartements à Lille, l'une des villes où ils dépassent les maisons au m²
- Appartements à Toulouse, prix par pièce et par voie
- Appartements à Boulogne-Billancourt, le marché le plus resserré de notre panel
- Prix des appartements à Nice et son écart entre le bas et le haut de gamme
- Appartements à Saint-Étienne, où l'écart avec les maisons est le plus marqué
- Appartements à Saint-Denis en Seine-Saint-Denis
- Appartements dans le 11e arrondissement de Marseille
Les prix affichés sur ces fiches décrivent une commune entière. Pour obtenir un chiffre qui tient compte de votre étage, de votre surface et de votre état, lancez l'estimation depuis l'adresse.
Questions fréquentes
Combien vaut mon appartement ?
Sa valeur dépend de l'adresse, de la surface Carrez, de l'étage, de l'état et de l'étiquette énergie. Le point de départ est le prix médian au m² des appartements vendus dans votre commune, que nos fiches publient à partir des ventes enregistrées chez le notaire. L'estimation à l'adresse sélectionne ensuite les ventes proches et comparables, puis ajuste selon les caractéristiques que vous renseignez.
L'estimation d'un appartement est-elle gratuite ?
Oui. L'estimation MaValeur est gratuite, et le rapport détaillé aussi. Il reprend la fourchette calculée, les ventes comparables retenues autour de votre adresse et l'effet des caractéristiques que vous avez déclarées.
Comment estimer un appartement en ligne ?
Saisissez l'adresse, la surface Carrez, le nombre de pièces et l'étage, puis précisez l'état, l'exposition et les annexes comme le parking ou la cave. Le calcul part des ventes d'appartements comparables enregistrées autour de vous sur les vingt-quatre derniers mois, et rend une fourchette plutôt qu'un chiffre unique.
Un appartement au dernier étage vaut-il plus cher ?
Avec ascenseur, oui : le dernier étage cumule la lumière, la vue et l'absence de voisin au-dessus. Sans ascenseur, l'avantage s'inverse à partir du troisième étage, et le rez-de-chaussée sur rue reste le format qui se négocie le plus bas. C'est l'une des raisons pour lesquelles un prix au m² de quartier ne suffit pas à fixer un prix de vente.
Faut-il la surface Carrez ou la surface habitable pour estimer ?
Pour un lot de copropriété, retenez la surface Carrez : c'est elle qui figure dans l'acte et que l'acheteur vérifiera. Elle exclut les parties de moins de 1,80 mètre sous plafond, les caves, les garages et les emplacements de stationnement. Le balcon, la terrasse et le parking se valorisent à part, en plus du prix au m² habitable.
Peut-on estimer un appartement sans visite ?
Oui. Une estimation en ligne travaille sur les ventes réelles enregistrées autour de votre adresse et sur les caractéristiques que vous déclarez. Elle donne une fourchette utilisable pour fixer un prix de mise en vente ou vérifier une proposition reçue. Une visite ajoute ensuite ce qu'aucune base ne contient, comme la qualité d'une rénovation ou l'ambiance d'une cage d'escalier.
Sources consultées
- Demandes de valeurs foncières géolocalisées, DGFiP et Etalab, Licence ouverte 2.0 : prix signés, surfaces et dates des ventes utilisées pour les prix au m².
- Service-Public, mesurage loi Carrez et diagnostics obligatoires pour la vente d'un logement : surface privative, exclusions et recours en cas d'écart de plus d'un vingtième.
- Service-Public, documents à remettre à l'acquéreur d'un lot de copropriété : charges des deux derniers exercices, procès-verbaux d'assemblée générale, carnet d'entretien et état daté.
- Fiches communales MaValeur : prix médians par type de bien, dont sont tirés les écarts entre appartements et maisons publiés ici.
À lire ensuite : l'estimation gratuite d'une maison, étape par étape, le calcul du prix au m², ce que doit contenir un avis de valeur et les prix de vente publics dans la DVF.
Analyse et rédaction : Pierre Montmeas, concepteur de MaValeur · Publié le 17 septembre 2026 · Méthode éditoriale