Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre une maison ?

Pour vendre une maison, le vendeur constitue un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse ou à l'acte. Il contient le diagnostic de performance énergétique, l'audit énergétique si la maison est classée E, F ou G, et selon le bien l'amiante, le plomb, le gaz, l'électricité, les termites, l'état des risques, l'assainissement et le bruit. Chaque pièce a sa durée de validité, et chaque durée de cette page porte le nom de sa source.

La réponse courte

Le diagnostic de performance énergétique vaut 10 ans et l'audit énergétique 5 ans, selon Service-Public.
Les états du gaz et de l'électricité doivent dater de moins de 3 ans, l'état des risques et l'état termites de moins de 6 mois, le diagnostic d'assainissement non collectif de moins de 3 ans, selon l'ANIL.
Le constat de risque d'exposition au plomb doit dater de moins d'un an, sauf s'il est négatif : il n'est alors pas à refaire. L'état d'amiante sans matériau amianté n'expire pas.
Le vendeur commande et paie ces diagnostics. Leur prix n'est pas réglementé.
Sans l'un des documents à l'acte, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

La liste des diagnostics obligatoires pour une maison

Aucune liste unique ne vaut pour toutes les maisons. Chaque pièce tient à une date de construction, à une ancienneté d'installation, à un zonage ou à un mode d'assainissement. Pour une maison individuelle, la fiche Service-Public F10798 retient les cas suivants.

Diagnostic de performance énergétique. Exigé si la surface de plancher de la maison est supérieure ou égale à 50 m². Le tableau des classes se lit sur notre page du DPE, et les échéances sur celle de la réglementation du DPE.
Audit énergétique. Exigé si l'étiquette de la maison est E, F ou G.
Constat de risque d'exposition au plomb. Exigé si la maison a été construite avant le 1^er janvier 1949.
État d'amiante. Exigé si le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997.
État de l'installation intérieure d'électricité. Exigé si l'installation a plus de 15 ans.
État de l'installation intérieure de gaz. Exigé si l'installation a plus de 15 ans.
Diagnostic d'assainissement des eaux usées. Exigé si la maison a une installation autonome, et sur certains territoires en cas d'installation collective.
État relatif à la présence de termites. Exigé dans les zones déclarées infestées, ou susceptibles de l'être, par arrêté préfectoral.
État des risques. Exigé si la maison est située dans une zone ou un périmètre à risques, naturels, miniers, sismiques ou radon.
Diagnostic bruit. Exigé dans les zones d'exposition au bruit des aéroports.
Carnet d'information du logement. Exigé si la maison a fait l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable déposé depuis le 1^er janvier 2023, ou de travaux de rénovation depuis cette date.
Information sur la mérule. La promesse ou l'acte doit indiquer s'il existe un risque de mérule, dans les zones délimitées par arrêté.

Le mesurage loi Carrez ne figure pas dans cette liste. Il concerne la superficie privative d'un lot de copropriété, pas une maison individuelle hors copropriété.

Durée de validité de chaque diagnostic, et le texte qui l'impose

La durée se vérifie deux fois, à la promesse puis à l'acte. L'ANIL précise qu'un document périmé entre les deux signatures doit être remplacé par un nouveau, annexé à l'acte.

Diagnostic	Quand il s'applique	Validité	Source
Performance énergétique (DPE)	Surface de plancher d'au moins 50 m²	10 ans. Les DPE réalisés du 1^er janvier 2018 au 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1^er janvier 2025	Service-Public F16096, ANIL
Audit énergétique	Maison classée E, F ou G	5 ans	Service-Public F37110
Plomb (CREP)	Construction avant le 1^er janvier 1949	Moins d'un an à la signature. Un constat négatif n'est pas à refaire et se joint aux ventes suivantes	ANIL
Amiante	Permis de construire avant le 1^er juillet 1997	Illimitée si aucun matériau amianté n'est relevé. En cas de présence, le rapport prescrit une évaluation périodique sous 3 ans, une mesure d'empoussièrement sous 3 mois ou des travaux	ANIL
Électricité	Installation de plus de 15 ans	3 ans	ANIL
Gaz	Installation de plus de 15 ans	Moins de 3 ans	ANIL
Termites	Zone délimitée par arrêté préfectoral	Moins de 6 mois à la promesse et à l'acte	ANIL
État des risques	Zone ou périmètre à risques	Moins de 6 mois avant la promesse ou l'acte	ANIL
Assainissement non collectif	Maison non raccordée au réseau public	Moins de 3 ans à la signature de l'acte	ANIL
Bruit	Zone d'exposition au bruit des aéroports	Document d'information, sans durée fixée par les fiches lues	Service-Public F10798
Carnet d'information du logement	Permis, déclaration préalable ou rénovation depuis le 1^er janvier 2023	Sans durée fixée par les fiches lues	Service-Public F10798
Mérule	Zones délimitées par arrêté	Information sans limite de validité	ANIL

Trois règles de lecture. La date qui compte est celle du rapport, pas celle de la visite. Un diagnostic valide peut décrire un état qui n'existe plus si la maison a été modifiée depuis. Et un constat négatif se conserve plus longtemps qu'un constat positif : c'est le cas du plomb et de l'amiante, d'après l'ANIL.

Le chiffre à retenir 10 ans

Durée de validité du diagnostic de performance énergétique, selon Service-Public F16096. Un DPE réalisé entre 2018 et juin 2021 a cessé de valoir le 1^er janvier 2025.

Le dossier de diagnostic technique : contenu, remise et sanction

Le dossier de diagnostic technique regroupe les pièces qui s'appliquent à la maison. La fiche Service-Public F10798 impose au vendeur de le joindre à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente, en application de l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation.

La sanction d'un dossier incomplet est posée par l'ANIL. En l'absence de l'un des documents à la signature de l'acte notarié, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante : il reste responsable envers l'acquéreur si le vice est découvert. Un vendeur professionnel ne peut jamais s'en exonérer.

Le dossier de vente et le dossier de location n'ont pas le même contenu. La fiche Service-Public F33463 liste les pièces dues au locataire ; l'audit énergétique et l'assainissement, par exemple, n'y figurent pas.

Les cas particuliers selon la maison

Une maison de moins de 50 m²

Le DPE n'est pas exigé pour un bâtiment indépendant dont la surface de plancher est inférieure à 50 m², selon Service-Public F16096. La surface de plancher n'est pas la surface habitable : notre guide explique quelle surface retenir pour estimer une maison.

Une maison d'avant 1949 ou d'avant juillet 1997

Deux dates structurent les obligations. Le constat de risque d'exposition au plomb s'applique aux constructions antérieures au 1^er janvier 1949, l'état d'amiante aux permis de construire délivrés avant le 1^er juillet 1997, selon Service-Public F10798. Une maison de 1955 échappe au plomb et reste soumise à l'amiante ; une maison de 1930 cumule les deux.

Des installations de gaz ou d'électricité de plus de 15 ans

L'ancienneté se lit sur l'installation, pas sur le bâti. Une maison ancienne dont le réseau électrique a été refait il y a moins de quinze ans sort de l'obligation. L'ANIL précise qu'une attestation de conformité de l'installateur établie depuis moins de trois ans peut tenir lieu de diagnostic, pour l'électricité comme pour le gaz.

Une maison classée E, F ou G

L'audit énergétique est obligatoire pour la vente d'une maison en monopropriété classée E, F ou G, pour toute promesse ou tout acte signé depuis le 1^er avril 2023, selon la fiche Service-Public F37110. L'obligation sera étendue à la classe D au 1^er janvier 2034. Dans les départements et régions d'outre-mer, elle vise les classes F et G, et la classe E à partir du 1^er janvier 2028. L'audit vaut cinq ans et propose des travaux par étapes avec leur coût estimé. En Haute-Loire, notre relevé des étiquettes DPE des maisons du département montre à quel point ce cas est fréquent.

Une maison en zone termites, en zone à risques ou sans tout-à-l'égout

Pour les termites, le zonage vient d'un arrêté préfectoral ; la mairie, la préfecture ou l'Observatoire national termites le confirment. Pour l'état des risques, l'obligation tient à l'exposition de la commune. Pour l'assainissement non collectif, le document est le rapport de visite du service communal, et l'ANIL indique qu'un rapport de plus de trois ans, ou absent, se refait à la charge du vendeur. En cas de non-conformité constatée à l'acte, l'acquéreur doit réaliser les travaux dans l'année.

Combien coûtent les diagnostics ?

Le prix du DPE n'est pas réglementé et varie d'un professionnel à l'autre, indique Service-Public F16096. Le coût de l'audit énergétique ne l'est pas non plus, et il peut être pris en charge par MaPrimeRénov' sous conditions, selon Service-Public F37110. Nous ne publions aucune grille tarifaire : aucune source officielle n'en fixe, et les fourchettes des sites de diagnostiqueurs sont des prix d'appel.

Un contrôle compte avant de commander. Le diagnostiqueur doit être certifié ; d'après Service-Public F16096, le propriétaire vendeur qui fait appel à un diagnostiqueur non certifié encourt une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive. Ces diagnostics sont une dépense du vendeur, que la vente aboutisse ou non ; les autres frais qui lui reviennent sont détaillés dans notre guide des frais à la charge du vendeur.

Les diagnostics changent-ils le prix de vente ?

Le DPE est opposable : l'acquéreur peut engager la responsabilité du vendeur en cas d'irrégularité qui lui cause un préjudice, rappelle Service-Public F16096. L'étiquette devient donc un argument de négociation, dans un sens comme dans l'autre.

Nous ne publions pas de pourcentage d'impact des diagnostics sur le prix signé : aucune mesure sur les ventes DVF ne le permet aujourd'hui, et un chiffre sans périmètre ni source n'aurait pas sa place ici. Ce que les ventes signées permettent, c'est de situer la maison dans son marché. Notre guide du prix au m² immobilier explique comment lire ces prix, et notre page de la demande de valeurs foncières où les trouver.

Questions fréquentes

Quels diagnostics faut-il fournir pour vendre une maison ?

Le diagnostic de performance énergétique dès 50 m² de surface de plancher, l'audit énergétique pour une classe E, F ou G, puis selon la maison le plomb, l'amiante, l'électricité, le gaz, les termites, l'état des risques, l'assainissement non collectif et le bruit. Le tout forme le dossier de diagnostic technique.

Combien de temps un diagnostic immobilier reste-t-il valable ?

Dix ans pour le DPE, cinq ans pour l'audit énergétique, trois ans pour l'électricité, le gaz et l'assainissement non collectif, six mois pour les termites et l'état des risques, moins d'un an pour le plomb. L'état d'amiante négatif n'expire pas. Les durées viennent de Service-Public et de l'ANIL.

Qui paie les diagnostics lors de la vente d'une maison ?

Le vendeur, qui doit les fournir avant la promesse. Leur prix n'est pas réglementé et dépend du diagnostiqueur, du nombre de pièces et de la surface. Un diagnostiqueur non certifié expose le vendeur à une amende de 1 500 € selon Service-Public.

Un diagnostic périmé empêche-t-il de signer ?

Il doit être refait et annexé à l'acte. Un document valide à la promesse mais périmé à l'acte est remplacé par un nouveau. Un DPE réalisé entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 n'est plus valable depuis le 1^er janvier 2025.

Que risque un vendeur qui oublie un diagnostic ?

Il ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante et reste responsable si le vice est découvert, selon l'ANIL. Un vendeur professionnel ne peut jamais s'en exonérer. L'absence de l'état des risques ou du constat plomb ouvre aussi des recours à l'acquéreur.

Méthode et sources

Chaque durée, chaque seuil et chaque date de cette page est attribué dans la phrase ou dans la cellule du tableau à l'une des fiches ci-dessous, relues le 8 octobre 2026. Les prix des diagnostics ne sont pas publiés, faute de source officielle. Aucun effet chiffré des diagnostics sur le prix de vente n'est publié, faute de mesure sur les ventes DVF.

Service-Public, fiche F10798, « Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement ? », vérifiée le 7 mars 2025.
Service-Public, fiche F16096, « Diagnostic de performance énergétique », vérifiée le 1^er janvier 2026.
Service-Public, fiche F37110, « Audit énergétique en cas de vente d'un bien immobilier dit passoire thermique », vérifiée le 14 septembre 2026.
Service-Public, fiche F33463, « Quels sont les diagnostics immobiliers qu'un bailleur doit fournir au locataire ? », vérifiée le 20 février 2026.
ANIL, « Les différents diagnostics pour devenir propriétaire », durées de validité et garantie des vices cachés.
Légifrance, code de la construction et de l'habitation, article L271-4, dossier de diagnostic technique, cité par la fiche F10798.

Analyse et rédaction : Pierre Montmeas, concepteur de MaValeur · Publié le 8 octobre 2026 · Méthode éditoriale