Quels frais paie le vendeur d'une maison ?

Les frais de notaire d'une vente de maison : à la charge de l'acheteur

L'article 1593 du Code civil tient en une phrase : « Les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur. » Dans une vente ordinaire, le vendeur ne paie donc aucun frais de notaire.

Ces frais ne sont pas la rémunération du notaire seule. La fiche Service-Public F17701 les décompose en quatre parts : les émoluments, au tarif réglementé ; les honoraires, pour les prestations hors tarif ; les débours, que le notaire avance ; et les droits et taxes, qu'il reverse à l'État et aux collectivités. Pour une vente, la même fiche publie le barème des émoluments, dégressif par tranche de prix, de 3,870 % jusqu'à 6 500 € à 0,799 % au-delà de 60 000 €, hors TVA.

La part la plus lourde est celle des droits de mutation. D'après impots.gouv.fr, le droit départemental va de 1,20 % à 4,50 % du prix d'achat, le taux de 4,50 % étant le plus répandu, auquel s'ajoute une taxe communale de 1,20 %. Ces droits pèsent sur l'acheteur, pas sur vous. Ils comptent pourtant dans la négociation : l'acheteur raisonne sur le prix tous frais compris.

Une clause du compromis peut mettre les frais d'acte à la charge du vendeur. C'est la vente dite « acte en main ». Elle reste rare entre particuliers et doit être écrite ; sans clause, la règle de l'article 1593 s'applique.

Qui paie quoi dans une vente de maison ?

Le tableau résume la répartition, poste par poste, avec le texte ou la fiche qui la fonde.

Le tableau vaut pour une vente classique. Un prêt en cours, une résidence secondaire ou une clause du compromis déplacent une ligne. Pour les honoraires, le mandat reste le document qui tranche.

Honoraires d'agence : le mandat dit qui paie

L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, impose au mandat de préciser les conditions de détermination de la rémunération de l'agent et la partie qui en a la charge. L'agent ne peut réclamer ses honoraires qu'à cette partie, et seulement si la vente se conclut.

La fiche Justice.fr sur les obligations de l'agent immobilier rappelle qu'il lui faut un mandat écrit pour s'engager dans la transaction et percevoir des honoraires, et que ses tarifs toutes taxes comprises doivent être affichés dans les lieux où il reçoit sa clientèle. La DGCCRF ajoute que la commission se paie après la signature de l'acte définitif, et qu'aucune somme ne peut être exigée avant.

Deux lectures de l'annonce en découlent. Honoraires à la charge du vendeur : l'annonce affiche un prix, et votre net s'obtient en retirant les honoraires. Honoraires à la charge de l'acheteur : l'annonce donne le prix hors honoraires et le prix honoraires inclus, et le premier est votre net. Notre guide du prix net vendeur détaille les trois formules de calcul, avec un calculateur.

Les diagnostics : une dépense du vendeur, même si la vente n'aboutit pas

La fiche Service-Public F10798 met l'obligation de fournir les diagnostics sur le propriétaire vendeur. Pour une maison, la liste dépend du bien : diagnostic de performance énergétique si la surface de plancher atteint 50 m², audit énergétique pour une classe E, F ou G, plomb avant 1949, amiante pour un permis antérieur à juillet 1997, gaz et électricité au-delà de quinze ans d'installation, termites, état des risques, assainissement non collectif.

Le prix de ces diagnostics n'est pas réglementé, précise la fiche Service-Public F16096 pour le DPE : le tarif varie d'un professionnel à l'autre. Demandez plusieurs devis. La liste complète, la durée de validité de chaque pièce et le texte qui l'impose sont dans notre guide des diagnostics obligatoires pour vendre une maison.

Un diagnostic qui manque à l'acte coûte plus cher qu'un diagnostic commandé. D'après l'ANIL, le vendeur ne peut alors pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante, et il reste responsable si le vice est découvert.

La mainlevée d'hypothèque : quand le prêt est encore inscrit

Une hypothèque reste inscrite pendant la durée du crédit, plus un an. La fiche Service-Public F788 indique que l'inscription prend fin automatiquement, sans frais ni démarche, un an après la dernière échéance de remboursement. Lever l'hypothèque avant ce délai se réclame, et des frais de mainlevée sont alors dus ; leur montant dépend de la valeur du crédit initial.

En cas de vente, cette levée anticipée passe par un acte authentique. La fiche Service-Public F787 précise que l'accord avec l'organisme financier prend la forme d'un acte notarié dont les frais sont à la charge de l'emprunteur, puis que le notaire présente cet acte au service de publicité foncière. Le notaire prélève ces frais sur le prix de vente, comme le capital restant dû du prêt.

La plus-value : exonérée pour la résidence principale

La fiche Service-Public F10864 exonère totalement la plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale et de ses dépendances, cave, garage ou place de stationnement vendus en même temps. Il s'agit du logement occupé la majeure partie de l'année.

Pour un autre bien, la plus-value nette est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement qui grandit avec la durée de détention. L'exonération est totale après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, et un bien vendu moins de 15 000 € est exonéré. Tous ces chiffres viennent de la même fiche.

Un vendeur qui a déjà quitté son logement garde l'exonération s'il l'a occupé jusqu'à sa mise en vente et si la vente intervient dans un délai normal, en principe un an, d'après la page plus-values exonérées d'impots.gouv.fr. C'est le notaire qui calcule l'impôt et le verse le jour de la vente.

La taxe foncière de l'année de la vente

La taxe foncière est due pour l'année entière par le propriétaire au 1^er janvier, en application de l'article 1415 du code général des impôts. Si vous vendez en cours d'année, vous restez le seul redevable de la totalité, indique la réponse d'impots.gouv.fr.

L'acte de vente peut prévoir un accord entre vendeur et acheteur pour répartir la taxe au prorata du temps de possession. Cet accord ne regarde pas l'administration : l'avis reste établi à votre nom, et l'acheteur vous rembourse sa part chez le notaire. Vérifiez que la clause figure bien dans le compromis.

Du prix affiché à la somme encaissée

Le prix de vente n'est pas la somme reçue. Dans l'ordre, se retirent du prix : les honoraires d'agence s'ils sont à votre charge, le capital restant dû du prêt, les frais de mainlevée, puis l'impôt sur la plus-value quand il est dû. Les diagnostics, eux, se paient avant la vente.

Les ventes passées ne disent pas qui payait les honoraires. La base publique des valeurs foncières enregistre le prix de l'acte, que reprend notre carte des ventes ; notre guide de la demande de valeurs foncières explique ce que ce prix contient et ce qu'il laisse de côté.

Tout calcul du net part d'un prix de vente. Notre estimation gratuite d'une maison le situe à l'adresse exacte, à partir des ventes signées autour du bien, et affiche les comparables retenus. La méthode d'estimation décrit les contrôles appliqués. Pour une succession ou un partage, un avis de valeur immobilier écrit complète ce premier chiffre.

Questions fréquentes

Méthode et sources

Aucun montant de cette page ne vient d'une page commerciale. Chaque taux, chaque délai et chaque règle est attribué, dans la phrase, à l'un des textes ou fiches ci-dessous, relus le 8 octobre 2026. Les fourchettes de prix des diagnostics, de la mainlevée ou des honoraires que publient les annuaires et les courtiers ne sont pas reprises : elles n'ont pas de source officielle.

• Légifrance, Code civil, article 1593, frais d'actes à la charge de l'acheteur.
• Service-Public, fiche F17701, « Frais de notaire : de quoi s'agit-il ? », composition des frais et barème des émoluments, vérifiée le 5 août 2026.
• impots.gouv.fr, « Achat dans l'ancien », droits de mutation à titre onéreux.
• Légifrance, loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 6, mandat et rémunération de l'agent immobilier.
• Justice.fr, « Vente immobilière : quelles sont les obligations de l'agent immobilier envers ses clients ? », mandat et affichage des honoraires.
• DGCCRF, « L'agent immobilier : les règles qui encadrent la profession », paiement de la commission après l'acte.
• Service-Public, fiche F10798, diagnostics à fournir par le vendeur, vérifiée le 7 mars 2025 ; fiche F16096, prix du DPE non réglementé, vérifiée le 1^er janvier 2026.
• ANIL, « Les différents diagnostics pour devenir propriétaire », garantie des vices cachés en l'absence d'un diagnostic.
• Service-Public, fiche F788, extinction de l'hypothèque, vérifiée le 26 décembre 2024 ; fiche F787, frais de l'acte de mainlevée, vérifiée le 3 janvier 2025.
• Service-Public, fiche F10864, « Impôt sur le revenu : plus-value immobilière », vérifiée le 15 avril 2026 ; impots.gouv.fr, « Plus-values exonérées », délai normal de vente après le départ.
• impots.gouv.fr, « J'ai acheté ou vendu un bien immobilier cette année », taxe foncière et prorata, mise à jour le 20 juillet 2026.