Tendance des prix immobiliers : lire une hausse ou une baisse
Une baisse ou une hausse des prix immobiliers ne se lit pas entre deux chiffres isolés. Le type de biens vendus change, les dernières transactions arrivent en retard et un semestre atypique peut retourner le résultat. Une tendance utile s'appuie sur plusieurs périodes, des volumes visibles et un périmètre stable.
La réponse courte
- Comparez séparément les maisons et les appartements dans la même zone.
- Lisez au moins plusieurs semestres, avec le nombre de ventes de chacun.
- Une médiane locale décrit les ventes observées. Un indice hédonique mesure une évolution à qualité constante.
- La tendance d'une commune corrige la date des comparables. Elle ne donne pas à elle seule la valeur d'une adresse.
Deux points fabriquent parfois la mauvaise histoire
Un prix au m² semestriel est une photographie des ventes signées pendant six mois. La photo change si davantage de petits appartements, de logements rénovés ou de rues chères se vendent. Le marché peut rester stable alors que la médiane bouge, ou reculer alors que le dernier semestre rebondit.
Les trois séries ci-dessous concernent uniquement les appartements. MaValeur regroupe les ventes par semestre, calcule une médiane puis mesure la pente sur les huit points. Les données viennent des millésimes DVF 2022 à 2025, publiés par la DGFiP. Les calculs ont été édités le 26 août 2026.
Bordeaux, −3,8 % par an
La médiane passe d'un sommet de 4 702 €/m² en 2022 S2 à 4 147 €/m² en 2025 S2. Chaque semestre compte entre 1 191 et 2 048 ventes retenues.
Orléans, −1,5 % par an
Le premier point vaut 2 537 €/m² et le dernier 2 593 €/m². Cette hausse entre deux dates cache le recul qui suit le pic de 2 769 €/m² observé en 2022 S2.
Montpellier, 0,0 % par an
Le dernier semestre atteint 3 459 €/m², contre 3 300 €/m² au départ. Les six points intermédiaires dessinent pourtant un creux puis un retour, pas une hausse régulière.
Orléans et Montpellier montrent le piège le plus simple : choisir deux bornes produit un récit haussier, alors que la série complète raconte un recul modéré ou une stabilité. La pente ne prédit pas le semestre suivant. Elle résume le mouvement mesuré sur la période.
Médiane locale et indice Notaires-Insee ne mesurent pas la même chose
Une médiane DVF est facile à contrôler. On ordonne les prix au m² des ventes retenues et on prend la valeur du milieu. Cette lecture convient à une commune lorsque le type de bien, les règles d'exclusion et le volume sont publiés. Elle reste sensible à la composition des ventes.
L'indice Notaires-Insee des logements anciens corrige cet effet par des modèles hédoniques. Ces modèles expliquent le prix à partir des caractéristiques du logement, puis valorisent un parc de référence aux prix de la période courante. L'indice cherche donc une évolution à qualité constante. Le Conseil supérieur du notariat rappelle qu'une moyenne ou une médiane ne fournit pas cette correction.
Les deux outils ont leur place. L'indice officiel décrit proprement une tendance nationale ou régionale. La série DVF montre ce qui s'est effectivement vendu dans une commune et garde chaque volume visible. Il ne faut ni additionner leurs pourcentages ni présenter une médiane locale comme un indice à qualité constante.
Comment MaValeur calcule une tendance communale
- Un marché homogène. Maisons et appartements sont séparés. Une mutation qui regroupe plusieurs logements, une VEFA, un échange ou un prix inexploitable sort du calcul.
- Des semestres suffisamment remplis. La série exige au moins 40 ventes au total, quatre semestres utilisables et huit ventes par semestre. Les pages publiées montrent les huit derniers semestres quand ils sont disponibles.
- Une médiane par période. Chaque semestre produit un prix au m² médian. Le nombre de ventes reste affiché à côté du prix pour distinguer un petit échantillon d'un marché dense.
- Une pente pondérée. La régression porte sur le logarithme des médianes. Un semestre comptant davantage de ventes pèse davantage dans la pente.
- Une borne contre les artefacts. Une dérive supérieure à 7,5 % par semestre est plafonnée. Un mouvement plus brutal dans un petit échantillon ressemble davantage à un changement de composition qu'à un marché entier.
Le code qui applique ces règles vit dans lib/estimation.js. La même série alimente le baromètre de 91 marchés et les fiches de prix par commune. Le chiffre affiché sur une page locale et celui utilisé pour dater les comparables suivent donc la même méthode.
Les ventes les plus récentes manquent encore
La base DVF de la DGFiP recense les transactions issues des actes notariés et des informations cadastrales. Les fichiers sont remplacés deux fois par an, en avril et en octobre. Une mise à jour peut ajouter des ventes dans tous les millésimes selon leur date d'enregistrement.
Le dernier semestre disponible est donc incomplet ou déjà ancien au moment où on le lit. MaValeur réduit de moitié l'extrapolation au-delà du dernier semestre observé. Le calcul reconnaît ce retard au lieu de traiter une projection comme une vente.
Une tendance communale ne fixe pas le prix d'un logement
Une baisse de 3 % dans une ville ne signifie pas que chaque appartement y vaut 3 % de moins. La rue, la surface, l'état, l'étage, l'extérieur et le DPE peuvent déplacer sa valeur bien davantage que la tendance annuelle. Le calcul sert d'abord à remettre une vente ancienne au niveau temporel du marché avant de la comparer au logement.
Le bon ordre consiste à sélectionner des ventes proches et comparables, corriger leur date, pondérer leur distance et leur ressemblance, puis publier une fourchette. La page sur le prix au m² moyen ou médian explique la dispersion. Le backtest de 300 ventes mesure l'erreur qui reste après ces filtres.
Questions fréquentes
Comment savoir si les prix immobiliers montent dans une ville ?
Comparez plusieurs périodes avec le même type de logement, la même zone et les mêmes exclusions. Vérifiez le nombre de ventes de chaque période. Un indice à qualité constante reste la référence pour une tendance nationale ou régionale ; une série DVF documentée donne une lecture locale.
Comment calculer une évolution annuelle du prix immobilier ?
Le raccourci consiste à comparer deux valeurs séparées d'un an. Il devient fragile dès qu'un point est atypique. MaValeur ajuste une pente sur plusieurs médianes semestrielles, pondérées par leur nombre de ventes, puis convertit cette pente en rythme annuel.
Pourquoi le prix médian change-t-il alors que le marché semble stable ?
Le mélange des biens vendus a pu changer. Un semestre avec davantage de petites surfaces, de logements rénovés ou de ventes dans des rues chères déplace la médiane. Un indice hédonique corrige mieux cet effet de composition.
Peut-on appliquer la tendance d'une ville à une maison ?
Seulement si la tendance a été calculée sur des maisons, et encore comme correction de date. Une série d'appartements ne se transpose pas aux maisons. Le terrain, la rareté locale et l'état du bâti demandent des comparables propres à ce marché.
Quelle est la dernière période disponible dans la DVF ?
La DGFiP remplace les fichiers en avril et en octobre. La période réellement complète dépend de la date de signature et de l'enregistrement de chaque acte. La date du fichier et les volumes du dernier semestre doivent rester visibles.
Sources et calculs
- DGFiP, Demandes de valeurs foncières, millésimes 2022 à 2025, mise à jour du 7 avril 2026.
- Insee, documentation méthodologique de l'indice des prix des logements anciens, parue le 25 août 2026.
- Conseil supérieur du notariat, indices Notaires-Insee de prix labellisés, méthode de calcul et diffusion.
- Calculs MaValeur publiés le 26 août 2026 à partir des fiches de Bordeaux, Orléans et Montpellier. Appartements uniquement, huit semestres, règles d'exclusion documentées sur la page DVF.
Voir aussi : le baromètre de 91 marchés, les prix par commune, le guide du prix au m² , la source DVF expliquée et l’estimation gratuite d’une maison.