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title: "Simulateur plus-value immobilière : calcul de l'impôt 2026"
description: "Calculez la plus-value imposable et l'impôt sur la vente d'un bien : abattements par durée de détention, taux de 19 % et 17,2 %, surtaxe. Gratuit."
url: https://mavaleur.fr/simulateur-plus-value-immobiliere
updated: 2026-10-26
site: https://mavaleur.fr/llms.txt
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# Simulateur plus-value immobilière : calcul de l'impôt 2026

## Simulateur de plus-value immobilière : calculez votre impôt
La plus-value immobilière, c'est l'écart entre le prix de vente et le prix d'achat majoré des frais et des travaux. Hors résidence principale, la fiche Service-Public F10864 l'impose à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement qui grandit avec les années de détention. Le simulateur applique ces règles et affiche chaque étape du calcul.
- [Calculateur](#calculateur)
- [Le calcul](#calcul)
- [Abattements](#abattements)
- [Taux et surtaxe](#taux)
- [Exonérations](#exonerations)
- [Abattement 2024-2027](#abattement-exceptionnel)
- [Lire le résultat](#lire-le-resultat)
- [Questions fréquentes](#faq-plus-value)
Pas encore de prix de vente ? [Estimez d'abord votre bien](/#top) : le simulateur part d'un prix de cession.

### La réponse courte
- La résidence principale est exonérée en totalité, dépendances comprises, et une vente de 15 000 € au plus l'est aussi (Service-Public F10864, vérifié le 15 avril 2026).
- Pour un autre bien, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement de 6 % par an pour l'impôt et de 1,65 % par an pour les prélèvements à partir de la sixième année de détention (Service-Public F10864).
- L'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans, et une taxe de 2 à 6 % s'ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 € (Service-Public F10864).

### Calculateur de plus-value immobilière
Renseignez la vente et l'achat : le résultat suit chaque modification. Les valeurs de départ sont un exemple fictif, un appartement acheté 200 000 € et revendu 305 000 € après dix années révolues, avec les deux forfaits.
Le calcul se fait dans votre navigateur : aucun montant n'est envoyé. Il suppose un seul vendeur et un logement bâti, sans abattement exceptionnel ni exonération pour remploi. Le montant définitif est établi par le notaire sur le formulaire 2048-IMM-SD (Service-Public F10864).

### Comment se calcule la plus-value immobilière
La fiche [Service-Public F10864](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10864), vérifiée le 15 avril 2026, part de deux montants. Le prix de cession est le prix écrit dans l'acte de vente, moins les frais de vente que vous justifiez, par exemple les diagnostics obligatoires. Le prix d'acquisition est le prix de l'acte d'achat, majoré des frais d'acquisition et des travaux.

| Majoration | Montant retenu | Source |
| --- | --- | --- |
| Frais d'acquisition | Montant réel justifié, ou forfait de 7,5 % du prix d'achat | Service-Public F10864 |
| Travaux | Montant réel justifié, ou forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans | Service-Public F10864 |
| Charges et indemnités versées au vendeur, frais de voirie et de réseaux | Montant réel | Service-Public F10864 |
Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d'acquisition est la valeur retenue pour le calcul des droits (Service-Public F10864). Le forfait de travaux et le forfait de frais ne demandent aucun justificatif, précise la page [« Plus-values imposées » d'impots.gouv.fr](https://www.impots.gouv.fr/particulier/plus-values-imposees) ; le montant réel, lui, se prouve par des factures.
La plus-value brute est la différence entre les deux. Dans l'exemple fictif du calculateur : 305 000 − (200 000 + 15 000 + 30 000) = 60 000 €. Si le résultat est négatif, c'est une moins-value, et il n'y a rien à payer (Service-Public F10864).
Le prix de cession se lit dans l'acte, pas dans l'annonce. Quand l'acheteur paie l'agence, le prix de l'acte est le prix hors honoraires, c'est-à-dire votre [prix net vendeur](/prix-net-vendeur). Les diagnostics déductibles font partie des [frais à la charge du vendeur](/frais-vendeur-vente-maison).

### Abattements par durée de détention
L'abattement commence à la sixième année de détention et n'avance pas au même rythme pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux (Service-Public F10864, vérifié le 15 avril 2026).

| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
| --- | --- | --- |
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Le cumul se lit en additionnant les lignes de la fiche F10864 : après 10 ans révolus, 30 % pour l'impôt et 8,25 % pour les prélèvements ; après 15 ans, 60 % et 16,5 % ; après 20 ans, 90 % et 24,75 % ; à 22 ans, 100 % et 28 % ; à 25 ans, 100 % et 55 % ; à 30 ans, 100 % des deux côtés.
La durée se compte de la date d'acquisition à la date de vente, par périodes de douze mois, d'après le [BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-20](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-20-20230718) du 18 juillet 2023. Pour un bien reçu par succession, le point de départ est la date d'ouverture de la succession ; pour une donation, la date de l'acte (même page). Le simulateur demande donc le nombre d'années entières écoulées.

### Taux d'imposition et taxe sur les plus-values élevées
La plus-value nette, après abattement, est imposée au taux de 19 % d'impôt sur le revenu (impots.gouv.fr, « Plus-values imposées »). Les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 %, sur une base abattue à leur propre rythme (impots.gouv.fr). Le notaire retient les deux montants le jour de la vente (Service-Public F10864).
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'ajoute, et elle ne concerne ni les ventes exonérées ni les terrains à bâtir (Service-Public F10864). Le barème est publié au [BOFiP BOI-RFPI-TPVIE-20](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8597-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-TPVIE-20-20230718) du 18 juillet 2023 et sur la page [« Taxes annexes » d'impots.gouv.fr](https://www.impots.gouv.fr/particulier/taxes-annexes) : le taux s'applique à la totalité de la plus-value imposable, avec une formule de lissage sur les 10 000 € qui suivent chaque seuil.

| Plus-value imposable (PV) | Taxe |
| --- | --- |
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % × PV − (60 000 − PV) × 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % × PV |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % × PV − (110 000 − PV) × 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % × PV |
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % × PV − (160 000 − PV) × 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % × PV |
| De 200 001 à 210 000 € | 5 % × PV − (210 000 − PV) × 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % × PV |
| De 250 001 à 260 000 € | 6 % × PV − (260 000 − PV) × 25/100 |
| Plus de 260 000 € | 6 % × PV |
Deux lectures de ce barème : pour 55 000 € de plus-value imposable, la taxe vaut 2 % × 55 000 − (60 000 − 55 000) × 1/20, soit 1 100 − 250 = 850 € ; pour 120 000 €, elle vaut 3 %, soit 3 600 €. Le seuil de 50 000 € s'apprécie pour chaque vendeur : en indivision, pour un couple marié ou pacsé, chacun le compare à sa part de plus-value (BOFiP BOI-RFPI-TPVIE-20). Le simulateur suppose un seul vendeur.

### Les exonérations
Quatre situations dispensent d'impôt, et la fiche Service-Public F10864 les décrit toutes.
- La résidence principale, dépendances comprises, est exonérée en totalité (Service-Public F10864). Il s'agit du logement occupé la majeure partie de l'année. Si vous l'avez déjà quitté, l'exonération tient à condition de l'avoir occupé jusqu'à sa mise en vente et de vendre dans un délai normal, en principe un an, d'après la page [« Plus-values exonérées » d'impots.gouv.fr](https://www.impots.gouv.fr/particulier/plus-values-exonerees).
- Un prix de vente de 15 000 € au plus est exonéré (Service-Public F10864). Le seuil s'apprécie pour chaque vente, et en indivision pour chaque quote-part (impots.gouv.fr, « Plus-values exonérées »).
- La première vente d'un logement autre que la résidence principale est exonérée si le prix sert à acheter ou construire votre résidence principale dans les 2 ans, et si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 ans précédant la vente. Elle ne s'obtient qu'une seule fois (Service-Public F10864). Si le remploi est partiel, l'exonération est proportionnelle à la part réinvestie (impots.gouv.fr, « Plus-values exonérées »).
- Un bien détenu depuis plus de 22 ans est exonéré d'impôt sur le revenu, et depuis plus de 30 ans de prélèvements sociaux aussi (Service-Public F10864).
Le calculateur applique les deux premières et la quatrième. L'exonération pour remploi dépend d'un projet d'achat à venir : elle se vérifie avec le notaire.

### Abattement exceptionnel 2024-2027 en zones A, A bis et B1
La fiche Service-Public F10864 décrit un abattement exceptionnel de 60 %, porté à 85 % quand les logements sociaux ou intermédiaires représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions. Il vise les ventes de biens destinés à être démolis pour reconstruire des logements collectifs en zones A, A bis et B1, pour une promesse de vente signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027, et les travaux doivent être achevés dans les 4 ans qui suivent l'acquisition (Service-Public F10864).
Le simulateur ne l'applique pas : il dépend du projet de l'acheteur et se constate dans l'acte.

### Lire le résultat, le notaire et le formulaire 2048-IMM-SD
La plus-value brute est l'écart entre le prix de cession net des frais de vente et le prix d'acquisition majoré. Les deux abattements s'appliquent à cette même plus-value brute et donnent deux bases, l'une pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux. Les 19 % et les 17,2 % se calculent chacun sur leur base, la taxe sur les plus-values élevées se lit sur la base de l'impôt sur le revenu, et le total est ce que le notaire retient sur le prix de vente.
C'est le notaire qui établit la déclaration sur le formulaire 2048-IMM-SD, calcule la taxe supplémentaire et paie l'impôt pour votre compte lors de l'enregistrement de l'acte (Service-Public F10864, impots.gouv.fr). Le simulateur donne un ordre de grandeur pour préparer cette étape ; le notaire tient compte de votre situation complète, par exemple du nombre de vendeurs ou d'une exonération pour remploi.
Ce qui reste après impôt dépend aussi des autres [frais à la charge du vendeur](/frais-vendeur-vente-maison) et du remboursement d'un prêt en cours. Pour fixer le prix de cession, partez des [prix des maisons vendues](/dvf) dans votre secteur, ou posez la question [combien vaut ma maison](/) à MaValeur, qui l'estime depuis les ventes signées autour de chez vous. Un [avis de valeur](/avis-de-valeur-immobilier) d'un professionnel complète ce chiffre avant la mise en vente.

### Questions fréquentes

**La résidence principale est-elle imposée ?**
Non. La plus-value sur la résidence principale est exonérée en totalité, dépendances comprises, d'après la fiche Service-Public F10864. Si vous avez déjà déménagé, l'exonération tient si vous avez occupé le logement jusqu'à sa mise en vente et si la vente intervient dans un délai normal, en principe un an (impots.gouv.fr).

**Après combien d'années n'y a-t-il plus d'impôt ?**
Après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, après 30 ans pour les prélèvements sociaux (Service-Public F10864). Entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base réduite de 9 % par année supplémentaire.

**Les travaux sont-ils déductibles ?**
Oui, de deux façons au choix : le montant réel justifié par des factures, ou un forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans (Service-Public F10864). Le forfait ne demande aucun justificatif (impots.gouv.fr). Le simulateur retient l'un ou l'autre, jamais les deux.

**Qui calcule et paie l'impôt sur la plus-value ?**
Le notaire. Il établit la déclaration sur le formulaire 2048-IMM-SD et paie l'impôt pour votre compte lors de l'enregistrement de l'acte (Service-Public F10864, impots.gouv.fr). Le montant est retenu sur le prix de vente le jour de la signature.

**La taxe de 2 à 6 % s'ajoute-t-elle toujours au-delà de 50 000 € ?**
Elle s'ajoute dès que la plus-value imposable, après abattement, dépasse 50 000 € pour un vendeur, sauf vente exonérée et sauf terrain à bâtir (Service-Public F10864). Le taux s'applique à la totalité de la plus-value imposable, avec un lissage sur les 10 000 € qui suivent chaque seuil (BOFiP BOI-RFPI-TPVIE-20).

### Méthode et sources
Chaque taux, durée et seuil de cette page est recopié d'une page officielle, nommée dans la phrase. Le calculateur applique ces règles dans votre navigateur, et une suite de tests recalcule l'exemple à la main pour contrôler chaque ligne du résultat.
- [Service-Public, « Impôt sur le revenu : plus-value immobilière »](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10864), fiche F10864 vérifiée le 15 avril 2026 : calcul, forfaits, abattements, taux, exonérations, taxe supplémentaire, abattement exceptionnel.
- [impots.gouv.fr, « Plus-values imposées »](https://www.impots.gouv.fr/particulier/plus-values-imposees), page modifiée le 28 septembre 2022 : taux de 19 % et de 17,2 %, forfaits sans justificatif, rôle du notaire.
- [impots.gouv.fr, « Plus-values exonérées »](https://www.impots.gouv.fr/particulier/plus-values-exonerees), page modifiée le 28 septembre 2022 : délai normal de vente après le départ, seuil de 15 000 €, remploi.
- [impots.gouv.fr, « Taxes annexes »](https://www.impots.gouv.fr/particulier/taxes-annexes), page modifiée le 28 septembre 2022 : barème de la taxe sur les plus-values immobilières élevées.
- [BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20, « Taxe sur les plus-values immobilières élevées, modalités de détermination »](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8597-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-TPVIE-20-20230718), version du 18 juillet 2023 : barème et appréciation du seuil par cédant.
- [BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20, « Détermination de la plus-value imposable »](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-20-20230718), version du 18 juillet 2023 : décompte de la durée de détention.
Sources consultées le 26 octobre 2026. L'exemple chiffré est fictif. Le simulateur suppose un seul vendeur, un logement bâti et aucun abattement exceptionnel ; le barème détaillé du formulaire 2048-IMM-SD n'a pas été relu dans sa notice, il est repris du BOFiP et d'impots.gouv.fr.

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À lire ensuite : [le prix net vendeur](/prix-net-vendeur), [les frais à la charge du vendeur](/frais-vendeur-vente-maison), [la carte des ventes](/ventes-immobilieres) et [l'avis de valeur d'un professionnel](/avis-de-valeur-immobilier).
Analyse et rédaction : [Pierre Montmeas](/a-propos#pierre-montmeas), concepteur de MaValeur · Publié le 26 octobre 2026 · [Méthode éditoriale](/methode-estimation-immobiliere)