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title: "Méthode d'estimation immobilière et sources | MaValeur"
description: "Sources, sélection des ventes comparables, calcul de la fourchette, backtest et responsabilité éditoriale : la méthode d'estimation de MaValeur."
url: https://mavaleur.fr/methode-estimation-immobiliere
updated: 2026-09-15
site: https://mavaleur.fr/llms.txt
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# Méthode d'estimation immobilière et sources | MaValeur

## Comment MaValeur calcule une estimation immobilière
MaValeur compare un logement à des ventes réellement signées, corrige les écarts observables et rend l'incertitude sous forme de fourchette. Cette page nomme les sources, les décisions de calcul, les limites et les personnes responsables de leur publication.
Méthode publiée le 25 août 2026 · conception et publication : [Pierre Montmeas](/a-propos#pierre-montmeas) · moteur 0.2.0 · prochaine revue au changement de moteur ou de source

### Qui publie et qui répond du contenu
MaValeur est un service de STAGINGVISION, SASU immatriculée sous le SIREN 101 866 986. [Pierre Montmeas](/a-propos#pierre-montmeas) conçoit le service et son moteur, analyse les données et assure la direction de la publication. Ces fonctions décrivent une responsabilité juridique et éditoriale. Elles ne remplacent ni une carte professionnelle immobilière ni une expertise réalisée sur place.
Les informations d'immatriculation, l'adresse de l'éditeur et le contact sont vérifiables dans les [mentions légales](/mentions-legales). Une erreur de méthode, de source ou de formulation peut être signalée à [contact@mavaleur.fr](mailto:contact@mavaleur.fr).

### Ce que le moteur calcule
Le résultat situe la valeur vénale probable d'un logement à une date donnée. Il ne garantit pas le prix auquel un acheteur signera. Le prix final dépend aussi de l'état réel du bien, de la qualité de sa présentation, du délai de vente, de la négociation et de la demande au moment de la mise sur le marché.
Le rapport distingue une valeur centrale et une fourchette. La valeur centrale résume les ventes comparables retenues après ajustement. La fourchette représente la dispersion constatée et les informations que les bases publiques ne décrivent pas. Elle n'est pas réduite artificiellement pour donner une impression de précision.

### Les sources utilisées et leur rôle
- [Demandes de valeurs foncières](https://www.data.gouv.fr/fr/datasets/demandes-de-valeurs-foncieres/)DGFiP prix signé, date, adresse, surface et nature de la mutation
- [Base Adresse Nationale](https://adresse.data.gouv.fr/)adresse.data.gouv.fr normalisation et géolocalisation de l'adresse
- [Cadastre](https://apicarto.ign.fr/api/doc/cadastre)IGN parcelle et contexte foncier
- [Base de données nationale des bâtiments](https://bdnb.io/)CSTB caractéristiques publiques du bâtiment
- [Diagnostics de performance énergétique](https://data.ademe.fr/datasets/dpe03existant)ADEME étiquette énergétique lorsqu'un diagnostic est disponible
- [Géorisques](https://www.georisques.gouv.fr/)Ministère de la Transition écologique risques déclarés autour de l'adresse
La [page consacrée à la DVF](/dvf) détaille le regroupement des lignes d'une même mutation, les exclusions et le délai de publication. Le [baromètre des prix immobiliers](/barometre-prix-immobilier) publie les agrégats par marché et les liens vers leurs fiches sources. Les sources n'ont pas toutes la même fraîcheur. Le rapport affiche les millésimes disponibles au moment du calcul.

### Le calcul, dans l'ordre
- Identifier le bien. L'adresse saisie est rapprochée de la Base Adresse Nationale. Le type de logement, la surface et les pièces sont confirmés par l'utilisateur lorsque les données publiques manquent ou se contredisent.
- Reconstituer les ventes. Les lignes DVF appartenant à une même mutation sont regroupées pour éviter de compter séparément le logement, la dépendance et la parcelle vendus ensemble.
- Écarter les mutations non comparables. Terrain sans logement, local d'activité, surface invalide, prix inexploitable ou vente trop complexe ne servent pas à estimer un appartement ou une maison.
- Chercher des biens proches. Le moteur privilégie le même type de bien, une surface voisine, une localisation comparable et des ventes antérieures à la date d'estimation. Il refuse de calculer lorsqu'il ne trouve pas assez de références exploitables.
- Ramener les ventes à la même date. Une tendance locale corrige l'écart entre la date d'une vente comparable et la date du calcul. Cette étape évite de traiter un prix ancien comme un prix actuel.
- Produire la valeur et l'intervalle. Les comparables sont pondérés selon leur proximité avec le bien. Les sept précisions confirmées par l'utilisateur ajustent le résultat. La dispersion résiduelle détermine la fourchette affichée.

### Comment la précision est contrôlée
Le moteur est testé sur des ventes dont le prix cible lui est caché. Pour chaque cas, il ne peut utiliser que des transactions antérieures. Le protocole évite ainsi de réintroduire le prix à prédire dans les comparables ou dans la tendance.
Le contrôle publié le 10 août 2026 porte sur 300 ventes cibles et 53 427 transactions disponibles avant leur date. L'erreur absolue médiane mesurée est de 12,6 %, avec un biais médian de +0,56 %. La fourchette couvre 76,33 % des ventes du test. Les définitions, les résultats par type de bien et les limites sont publiés sur la page [précision des estimations](/precision).
Ce test mesure le moteur 0.2.0 sur cet échantillon. Il ne prouve pas que chaque estimation individuelle aura la même erreur. Une modification de la sélection des comparables, des ajustements ou des données impose un nouveau backtest avant de reprendre ces résultats.

### Ce que les données ne voient pas correctement
- L'état intérieur, la qualité des travaux et les défauts visibles lors d'une visite.
- La luminosité, le bruit, le vis-à-vis et la qualité exacte d'une vue.
- Une servitude, un litige de copropriété ou une contrainte juridique absente des sources interrogées.
- Une tension de marché apparue après les dernières ventes publiées.
- Les particularités rares pour lesquelles il n'existe pas de comparaison locale solide.
Le moteur demande sept précisions au propriétaire, mais une réponse déclarative ne vaut pas une visite. Pour préparer une décision de vente, le rapport doit être confronté au bien, à ses documents et au marché actif. Le guide sur la [fiabilité d'une estimation en ligne](/estimation-immobiliere-en-ligne-fiable) contrôle les calculs. Celui sur l'[avis de valeur immobilière](/avis-de-valeur-immobilier) explique ce qu'un document préparé après une visite doit contenir.

### Règle de publication et corrections
Une donnée chiffrée publiée doit indiquer son échantillon, sa période et sa méthode. Une comparaison avec un autre service n'est pas publiée sans protocole commun. Une limite connue reste visible même lorsqu'elle affaiblit la promesse commerciale.
Une correction importante entraîne une mise à jour de cette page, de la page de précision et du journal interne de changements. Les demandes d'effacement ou les questions sur les données personnelles suivent la procédure décrite dans la [politique de confidentialité](/confidentialite).

### Vérifier la méthode sur votre adresse
Le rapport montre les ventes retenues, leur date, leur distance et la fourchette calculée.
- [Commencer l'estimation](/#top)

### Comment citer un prix publié par MaValeur
Un prix communal décrit les ventes d’un échantillon. Pour le reprendre dans un article ou une réponse d’assistant IA, conservez la commune, le type de logement, la période des données, le nombre de ventes et la définition de l’indicateur. Citez la fiche locale qui porte ces informations.
Une médiane au m² multipliée par une surface reste un repère de marché. Pour donner la valeur d’une maison précise, il faut ses caractéristiques et des ventes comparables. MaValeur distingue dans son rapport la valeur centrale, la fourchette, les références et les corrections. En dessous de cinq références exploitables, le moteur refuse d’estimer.
Les fichiers publics de [prix par commune](/prix-immobilier) contiennent des agrégats. Les rapports individuels ne sont pas des pages publiques à citer. La [page de précision](/precision) décrit le test du moteur, sa date et l’échantillon utilisé ; elle ne garantit pas la même erreur sur chaque bien ni en Haute-Loire.
Les synthèses pour la [Haute-Loire](/estimation-immobiliere-haute-loire) reprennent les chiffres des fiches locales. Pour un terrain nu, le [guide des terrains](/prix-terrain-haute-loire) indique les vérifications nécessaires, sans produire d’estimation automatique.